Здравствуйте, Erop, Вы писали:
VF>>У квартиросъёмщика за это время баланс бы был -$460 (МИНУС!). E>тут у тебя какая-то нестыковка закопана.
E>Грубо говоря у тебя было как бы две независимые операции. Ты взял денег в долг и выплачивал его потом, за это платил проценты банку. E>Вторая операция -- спекуляция недвигой. Типа купил за 500, продал за 900.
Это — да, спекуляция.
Купил за 500, отремонтировал за 200, продал за 900. Довольно скромный результат (для иллюстрации) за 12 лет.
E>Ещё есть третья операция -- 20 на ремонт и ещё у тебя в самом начале было 100.
Это — нет. 200 на ремонт финансировал в банке. Это как у меня получился кредит на $600К при цене дома $500К.
E>Я так тебя понял, что по первой у тебя -460, по второй +400, по третьей ещё -200. E>Итого, получаем, в сумме, -460 -200 + 400 = 260 минуса.
А это я не понял.
E>Я так понимаю, что при ренте ты бы на ремонт не ратился, а снял бы сразу в хорошем сотоянии. И имел бы всего -460, вместо -260, как в случае со спекуляцией.
Да, не тратился бы. Да, имел бы -460. Нет, вместо +140.
E>но вообще ты какие-то мутные очень рассчёты приводишь, так как там фигурируют ещё какие-то неявные предположения о доходах за этот период, не учтённые в рассчтёах, именно поэтому у теюя и выходит +140, IMHO. E>При этом, если учесть, что ты начинал со 100, то выходит, по ТВОИМ калькуляциям, что за 12 лет ты наварил типа 40 килобаксов профита. Как-то негусто
Да, "наварил типа 40" ПЛЮС сэкономил типа 460.
Негусто? А что Вы сделали на своих $100К за эти 12 лет? Больше, чем $500К???
E>Но этот рассчёт, на самом деле, бесмыссленен, так как не учитывает бюджет на съём/рент.
Я как раз делаю упор только на "бюджете на жильё"
E>Я думаю, будет понятнее и честнее, если ты посчитаешь как-то так. E>ПРЕДПОЛОЖИМ, что у меня есть бюджет в 50К в год на жильё. E>И есть 100 на руках. E>Если бы я 12 лет назад арендовал квартиру, то я бы выплачивал каждый год, ну там, $40К, например, а $10К откладывал. E>И к концу 12 лет имел бы на руказ $220К, правда, если по честному считать, тут ещё надо бы процентики на деньги 12 лет назад какие-то накинуть. То есть 100 тогда и 100 сейчас -- это разные деньги. E>Ну, например, можно былобы ещё по депозитной ставке какой эти накопления оценить, и получить там $300K, например.
E>ПРИ ТОМ ЖЕ БЮДЖЕТЕ, я, вложив своих $100К, взяв кредит на 600, потратив 500 на хату и 200 на ремонт, потом выплачивал каждый год стока-то, и к концу 12 лет имел недовыплаченный долг такой-то, потом скинул хату за 900, рассчитался с долгом и у меня на руках осталось -- и тут ты должен назвать альтернативную сумму.
Так я же так и стараюсь сосчитать!
Бюджет на жильё у нас, допустим, одинаковый.
Я платил mortgage каждый год те же $40К, например, и те же $10К откладывал.
За мой $600К кредит при условных 5% я бы платил в первый месяц $2,500 процентов + $720 погашение.
У меня нет формулы расчета по годам, но очевидно, что сумма долга падает и погашение растёт (при тех же платежах).
"На бумажке" у меня получилось погашение (заниженное) за первый год $8,651, за второй $9,096, за третий $9,707 и за четвёртый уже больше $1К.
Согласен для простоты считать, что я погасил $120К за 12 лет.
"к концу 12 лет недовыплаченный долг" $480К. Продав за $900К, получил на руки $420К.
Плюс те же отложенные $10К в год, или $120К + проценты (зачем мы их-то считаем? Они же у нас одинаковые?)
Так?
VF>>@L.Long — те, кому за своё жильё платить не приходится, могут пропустить этот раунд. E>Какая разница? Можн купить ещё одно и сдавать...
Там у нас своя "разборка". L.Long говорит что кредиты не нужны, т.к. по принципу "взаимопомощи" он получил квартиру бесплатно
Здравствуйте, VladFein, Вы писали:
E>>Ещё есть третья операция -- 20 на ремонт и ещё у тебя в самом начале было 100. VF>Это — нет. 200 на ремонт финансировал в банке. Это как у меня получился кредит на $600К при цене дома $500К.
Это не важно. Я считаю, что ты 200 ремнтных килобаксов за 12 лет самортизировал. В случае рента это вошло бы в его цену...
E>>Я так тебя понял, что по первой у тебя -460, по второй +400, по третьей ещё -200. E>>Итого, получаем, в сумме, -460 -200 + 400 = 260 минуса. VF>А это я не понял.
Чего не понял?
По спекуляции — ремонту ты заработал 200 плюса, при этом выплатил за пользование деньгами банку процентов в 460, то есть на круг получил 260 минуса со всех этих операций + проживание.
E>>Я так понимаю, что при ренте ты бы на ремонт не ратился, а снял бы сразу в хорошем сотоянии. И имел бы всего -460, вместо -260, как в случае со спекуляцией. VF>Да, не тратился бы. Да, имел бы -460. Нет, вместо +140.
Вместо -260.
Суть в том, что у тебя вышло, что кредит + ремонт стоят дороже, чем рент, но эта невыгодность была перкрыта выгодой от спекуляции недвигой.
Но в целом ты всё равно остался В МИНУСЕ, и этот минус пошё на оплату проживания. Только структура расходов сложная. Что бы как-то это вот "проживание" тоже включить а рассчёты, я предложил тебе посмотреть остаток в случае какого-то фиксированного ежегодного бюджета на "проживание". Типа ты своё проживание оценил в 50К в год, например. И дальше уже сравнивать тока деньги с деньгами...
E>>Но этот рассчёт, на самом деле, бесмыссленен, так как не учитывает бюджет на съём/рент. VF>Я как раз делаю упор только на "бюджете на жильё"
Ну вот и посчитай ЧЕСТНО, с ежегодным бюджетом и дисконтами...
VF>Так я же так и стараюсь сосчитать!
Угу, пытаешься -- верное слово, но у тебя постоянно какие-то статьи доходов/расходов оказываются за кадром...
VF>Бюджет на жильё у нас, допустим, одинаковый.
Хорошо, какой выбираем?
VF>Я платил mortgage каждый год те же $40К, например, и те же $10К откладывал. VF>За мой $600К кредит при условных 5% я бы платил в первый месяц $2,500 процентов + $720 погашение. VF>У меня нет формулы расчета по годам, но очевидно, что сумма долга падает и погашение растёт (при тех же платежах).
В ёкселе есть функция рассчёта ануитентных процентов.
VF>"На бумажке" у меня получилось погашение (заниженное) за первый год $8,651, за второй $9,096, за третий $9,707 и за четвёртый уже больше $1К. VF>Согласен для простоты считать, что я погасил $120К за 12 лет. VF>"к концу 12 лет недовыплаченный долг" $480К. Продав за $900К, получил на руки $420К. VF>Плюс те же отложенные $10К в год, или $120К + проценты (зачем мы их-то считаем? Они же у нас одинаковые?) VF>Так?
В варианте рента есть ещё процеты на изначальные 100К...
и потом не вполне понятно что там и когда одинаковое.
Но так стало намного понятнее. При таком рассчёте получается, что за 12 лет ты с рентой бы имел 100К + проценты с них + по 10К в год отложенные + проценты с них а в варианте с кредитом, ты получил в конце 420К + 10К в год отложенные с процентами.
Так?
VF>Там у нас своя "разборка". L.Long говорит что кредиты не нужны, т.к. по принципу "взаимопомощи" он получил квартиру бесплатно
Ну, это никак не влияет на выгодность той или иной схемы жеж, можно ещё одну взять в кредит, сдать, а потом продать, когда цены повысятся
Все эмоциональные формулировки не соотвествуют действительному положению вещей и приведены мной исключительно "ради красного словца". За корректными формулировками и неискажённым изложением идей, следует обращаться к их автором или воспользоваться поиском
Здравствуйте, Erop, Вы писали:
E>Суть в том, что у тебя вышло, что кредит + ремонт стоят дороже, чем рент, но эта невыгодность была перкрыта выгодой от спекуляции недвигой. E>Но в целом ты всё равно остался В МИНУСЕ, и этот минус пошё на оплату проживания. Только структура расходов сложная. Что бы как-то это вот "проживание" тоже включить а рассчёты, я предложил тебе посмотреть остаток в случае какого-то фиксированного ежегодного бюджета на "проживание". Типа ты своё проживание оценил в 50К в год, например. И дальше уже сравнивать тока деньги с деньгами...
E>>>Но этот рассчёт, на самом деле, бесмыссленен, так как не учитывает бюджет на съём/рент. VF>>Я как раз делаю упор только на "бюджете на жильё"
E>Ну вот и посчитай ЧЕСТНО, с ежегодным бюджетом и дисконтами...
VF>>Так я же так и стараюсь сосчитать! E>Угу, пытаешься -- верное слово, но у тебя постоянно какие-то статьи доходов/расходов оказываются за кадром...
VF>>Бюджет на жильё у нас, допустим, одинаковый. E>Хорошо, какой выбираем?
VF>>Я платил mortgage каждый год те же $40К, например, и те же $10К откладывал. VF>>За мой $600К кредит при условных 5% я бы платил в первый месяц $2,500 процентов + $720 погашение. VF>>У меня нет формулы расчета по годам, но очевидно, что сумма долга падает и погашение растёт (при тех же платежах). E>В ёкселе есть функция рассчёта ануитентных процентов.
Спасибо за наводку! Мне, конечно, стыдно — каждый день с ним работаю, а с этим пока не разобрался...
E>Но так стало намного понятнее. При таком рассчёте получается, что за 12 лет ты с рентой бы имел 100К + проценты с них + по 10К в год отложенные + проценты с них а в варианте с кредитом, ты получил в конце 420К + 10К в год отложенные с процентами.
Для любопытных: CUMIPMT function — cumulative interest.
=CUMIPMT(0.05/12,30*12,600000,1,144,0)
Проценты, по 5% в год (или 0.05/12 в месяц), уплаченные по тридцатилетнему кредиту (30*12 месяцев) за $600,000.00, за первые 12 лет (месяца с 1-го по 144-ый).
Получается $321,961.06.
По похожей формуле: CUMPRINC function — cumulative principal paid
=CUMPRINC(0.05/12,30*12,600000,1,144,0)
получаем $141,852.82 погашения долга.
В сумме примерно $460К о которых я говорил.
Давайте уберём все остальные расчеты. Эти формулы показывают, что за проживание в своём доме (купленном в кредит) я "потерял" $321К, которые я вычитаю из налогооблагаемой суммы, экономя примерно $128К. Т.е. мой расход на жильё — $192К. Против "Ваших" $460К за рент.
ПЛЮС — "спекуляция" на недвижимости. Подставьте сюда свою оценку ($200К?).
Это всё — при одинаковом бюджете $3,200 в месяц или $40К в год.
Как ни крутите — разница будет около пол миллиона американских рублей, в мою пользу.
E>Так?
Как-то так...
Здравствуйте, abibok, Вы писали: A>Пока идет расследование по дебетке — эта сумма заблокирована и вы не можете ей пользоваться. Это ваши живые деньги, который возможно вернутся через месяц-два. А может и не вернутся, потому что деньги ваши, а не банка. А в случае с кредиткой мои деньги в сохранности, левая транзакция списывается и сумма долга не увеличивается.
Месяц-два — это если повезет. В России это обычно полгода.
Отучаемся говорить за всех.
Мне 34, а ни разу в жизни не брал кредитов. И вот, недавно, мне предложили неплохую сделку, необходимо вложить немного денег на короткий срок и поиметь с этого выгоду, пошел по банкам, а там нереальные проценты, и то не уверен, что одобрят т.к. нет кредитной истории, нужно изворачиваться искать тех, кто даст, закладывать имущество...
Для примера, у коллеги по работе кредитный лимит по карте полмиллиона рублей + наверняка и кредит сходу дали бы, а все потому, что картой пользуется постоянно.
A>Зачем платить (и рисковать) своими деньгами, если можно платить деньгами банка?
Сколько можно уже это заблуждение насаждать? Деньги, которые ты отдаешь с кредитки, не деньги банка, а ровно так же твои деньги.
Недавний случай: платил кредиткой за такси, вчера смотрел statement и заметил, что там два списания (причем на разные суммы) за одну поездку. Поскольку у меня банк по дороге между офисом и едальнями, зашел спросил — как бы мне одно списание отменить, ведь оно явно fraud. Процедура, оказывается, очень простая — блокируется кредитная карта, выпускается новая, а по той карте ставится dispute на указанную транзакцию.
Процедура чертовски геморройная, т.к. на эту кредитку у меня автосписания (типа за интернет платить) поставлены. Пришлось забить, двадцатка баксов не стоят геморроя.
A>Где я ухожу от вопроса? Сказано же — кредит продолжает погашаться из накоплений. В чем проблема?
Это, отмечу, не кредит, а отложенный платеж. Я тоже такой схемой пользуюсь, но исключительно удобства ради — проще отследить, что, где и как оплачивал.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Это, отмечу, не кредит, а отложенный платеж. Я тоже такой схемой пользуюсь, но исключительно удобства ради — проще отследить, что, где и как оплачивал.
А при ипотечном офсет счёте вообще замечательная штука
A>А при ипотечном офсет счёте вообще замечательная штука
Это из другой епархии. Кстати, у вас уже офсетный и everyday account уже один, или пока еще два? Commonwealth тут грозится, чтобы можно было transactional account использовать в качестве offset. Безо всяких ограничений типа минимальной суммы $500 на снять/положить.
PS: вообще говоря, ипотека — как раз то самое зло, которое заставляет дома ценником в 100 тысяч продавать за 500. Я сейчас в этой области кручусь, и, блин, полнейший. Столько нахлёбников на пустом месте нет ни в какой другой области.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
A>>А при ипотечном офсет счёте вообще замечательная штука
SD>Это из другой епархии. Кстати, у вас уже офсетный и everyday account уже один, или пока еще два? Commonwealth тут грозится...
Commonwealth, говоришь... Вот нафига тебе эта большая 4ка сдалась? Иди к мелким — у меня сейчас 4.45% variable со 100% офсетом и без каких-либо fees (для новых клиентов они порадка 4.55-4.57% сейчас предлагают).
M>Commonwealth, говоришь... Вот нафига тебе эта большая 4ка сдалась? Иди к мелким — у меня сейчас 4.45% variable со 100% офсетом и без каких-либо fees (для новых клиентов они порадка 4.55-4.57% сейчас предлагают).
Удобно потому что, плюс есть некоторые плюшки для работников нынешней конторы (в том числе всякие там платиновые кредитки).
А у тебя что за "маленький банк"? Даже брокеры (типа eChoice) предлагают 4.74% и выше. Про 4.5 даже не слышал.
HB>Теоретик. Ты приходишь в супермаркет, на товаре висит ценник 100р. Если ты платишь наличкой — платишь 100р. Если ты платишь карточкой — тебе выбивают те же 100р. Про проценты уже пять раз сказали — grace period.
Практик на связи. Покупаешь билет, скажем, у flyscoot — при оплате кредиткой имеешь surcharge 1.5% (или 3%, если amex).
A>Подавляющая часть того, что мы здесь обсуждаем работает совершенно одинаково в любой стране.
Вообще-то, как раз в этом ты сильно заблуждаешься — как вы описываете, работает только в США, и то не во всех штатах. А с разрешением брать surcharge за кредитку и в штатах скоро будет как у всех — т.е. за пользование кредиткой будете доплачивать (но не везде).
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
M>>Commonwealth, говоришь... Вот нафига тебе эта большая 4ка сдалась? Иди к мелким — у меня сейчас 4.45% variable со 100% офсетом и без каких-либо fees (для новых клиентов они порадка 4.55-4.57% сейчас предлагают).
SD>Удобно потому что, плюс есть некоторые плюшки для работников нынешней конторы (в том числе всякие там платиновые кредитки). SD>А у тебя что за "маленький банк"? Даже брокеры (типа eChoice) предлагают 4.74% и выше. Про 4.5 даже не слышал.
Здравствуйте, SkyDance, Вы писали:
SD>Это из другой епархии. Кстати, у вас уже офсетный и everyday account уже один, или пока еще два? Commonwealth тут грозится, чтобы можно было transactional account использовать в качестве offset. Безо всяких ограничений типа минимальной суммы $500 на снять/положить.
1, мы в NAB. Привязаны 2 карточки, одна кредитная — всучили. Мы с неё всё покупаем, а раз в месяц гасим. Хотя, так получается, что 2 счёта
SD>PS: вообще говоря, ипотека — как раз то самое зло, которое заставляет дома ценником в 100 тысяч продавать за 500. Я сейчас в этой области кручусь, и, блин, полнейший. Столько нахлёбников на пустом месте нет ни в какой другой области.
+ мульён Нам просто повезло, вовремя подсуетились, почти сразу в нашей деревне цены пошли вверх — развивают инфраструктуру семимильными шагами, сносят социальное жильё, строят офисы. Ну и народ победнее начинает сваливать в райончики подальше, где буквально пару лет назад было "90% белое население и тишина"
полнейший. Столько нахлёбников на пустом месте нет ни в какой другой области.
